Com o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023), foi inaugurada a possibilidade de que créditos garantidos por hipoteca possam ser executados extrajudicialmente em caso de inadimplência.
Até então, a principal barreira à adoção da hipoteca era a morosidade do processo de execução, que só ocorria por via judicial e poderia se estender por anos dependendo da complexidade do caso. Com a edição do Marco Legal de Garantias, a execução extrajudicial (mais rápida e simples) se tornou possível.
Diferenças entre hipoteca e alienação fiduciária:
A hipoteca e a alienação fiduciária são formas de garantia real frequentemente empregadas em contratos de empréstimos, financiamentos e negócios imobiliários.
Hipoteca
- O devedor (hipotecante) oferece um imóvel ao credor (hipotecário) como garantia para um empréstimo ou financiamento
- O imóvel permanece registrado em nome do devedor
- O devedor mantém a posse direta do bem
Alienação fiduciária
- O devedor (fiduciante) transfere temporariamente a propriedade do imóvel ao credor da obrigação (fiduciário) como garantia de empréstimo ou financiamento
- O devedor mantém a posse direta do bem, mas a indireta fica com o credor até a quitação da dívida
Procedimento da execução extrajudicial:
Intimação
- O devedor deverá ser intimado pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.
- Prazo: 15 dias para purgação da mora.
- Decorrido o prazo sem adimplemento da obrigação, estar-se-á autorizada a realização do leilão público para excussão extrajudicial do imóvel, devendo o referido fato estar previamente averbado na matrícula do imóvel.
Primeiro leilão
- Prazo: 60 dias contados da averbação.
- O imóvel poderá ser arrematado pelo lance que seja maior ou igual ao valor estabelecido no contrato ou da avaliação do bem para fins de recolhimento do ITBI. Não havendo arrematação, o procedimento prevê um segundo leilão.
Segundo leilão
O imóvel poderá ser arrematado pelo maior lance oferecido, desde que este seja igual ou superior ao valor integral da dívida hipotecária somadas às despesas suportadas pelo credor com o procedimento de execução extrajudicial.
Se não houver lance que atenda a esse requisito, o credor poderá:
- Aceitar qualquer lance que corresponda a 50% do valor de avaliação do imóvel
- Apropriar-se do imóvel, mediante requerimento direcionado ao oficial do registro imobiliário ou
- Realizar a venda direta a terceiro, desde que respeitado o prazo de 180 dias contados a partir do segundo leilão frustrado
Na hipótese de haver lance vencedor, os autos do leilão e o processo de execução extrajudicial da hipoteca serão encaminhados ao tabelião de notas situado na circunscrição do imóvel. Ele será responsável pela lavratura da ata notarial de arrematação, que se tornará o documento hábil à transmissão da propriedade para o arrematante no registro imobiliário.
É importante lembrar que o artigo 9º, §13, da Lei 14.711/2023 é claro ao vedar a execução extrajudicial da hipoteca firmada nas operações destinadas ao financiamento da atividade agropecuária.
